금주 부동산 주요 이슈 알아보기

​안녕하세요?

최근 부동산 시장에서는 여러 중요한 이슈들이 부각되고 있습니다.

주요 사항들을 정리해 보았습니다.

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1. 토지거래허가구역 확대 지정

서울시가 지난 2월 해제하였던 토지지거래허가구역을 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 전체를 포함한 일부 지역에 대해 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 이 조치는 부동산 시장의 과열을 방지하고 투기 수요를 억제하기 위한 정책 중 하나로, 해당 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래하려면 반드시 사전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

👉토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 부동산을 매매할 때 계약 체결 전에 구청의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 경우 허가가 나지 않습니다.

<<면적 기준>>
주거지역: 18㎡(약 5.4평) 이상  / 상업지역: 20㎡(약 6평) 이상
공업지역: 66㎡(약 20평) 이상  /  녹지지역: 100㎡(약 30평) 이상

 

👉 예상 효과

 ✔  투기 수요 억제 : 다주택자나 투자 목적의 매입이 어려워지므로, 단기적인 투자 수요 감소

 ✔  거래량 감소 : 기존의 자유로운 매매가 어려워지면서, 시장에서 거래가 줄어들 가능성 높음

 ✔  가격 안정화 가능성 : 거래 감소와 함께 집값 상승 속도가 둔화될 가능성 있음

👉 기존 사례 비교

 ✔ 2020년에도 강남, 송파, 용산 등이 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으며, 당시에도 거래량이 급감하고 매도자들의  가격 조정이 나타났음.

 ✔ 하지만 2023년 허가구역이 일부 해제된 이후 거래량이 다시 증가하는 모습이 포착되었음.

 

서울시 토지거래허가구역 신규지정 계획(안)

 

2. 공공분양 '뉴:홈' 청약 경쟁률 급등

최근 진행된 공공분양주택 '뉴:홈'의 청약 경쟁률이 최고 645대 1을 기록하며 역대급 수준으로 나타났습니다.

👉 '뉴:홈'이란?

'뉴:홈'은 정부가 추진하는 공공분양 주택 공급 사업으로, 다음과 같은 유형으로 구성됩니다.

 ✔ 시세의 70% 이하로 공급하는 '나눔형'

 ✔ 일반 시세 수준으로 공급하는 '일반형'

 ✔ 청년과 신혼부부를 위한 '역세권 첫 집''

👉 왜 경쟁률이 높은가?

 ✔  시세보다 저렴한 분양가: 서울 및 수도권 주요 지역에서 일반 시세 대비 낮은 가격으로 공급됨

 ✔  미래 시세 차익 기대: 당첨될 경우 상당한 금액의 시세 차익을 기대할 수 있어 ‘로또 분양’으로 불림

 ✔  공급량 대비 높은 수요: 2030 청년층과 신혼부부를 중심으로 높은 관심을 보이며 청약 경쟁이 치열해짐

👉 예상 효과

 ✔ 당첨 가구의 자산 증가 : 실거주자에게는 큰 자산 기회

 ✔ 부동산 시장 내 희소성 증가 : 일반 분양과 비교했을 때 적은 공급 물량으로 인해 향후 프리미엄 형성 가능

 

3. 1기 신도시 재건축 사업비 조달을 위한 '미래도시펀드' 조성

정부는 노후화된 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 재건축을 위한 자금 지원을 목표로 '미래도시펀드'를 조성할 계획입니다.

👉 '미래도시펀드'란?

 ✔ 1기 신도시의 재건축과 도시 재생 사업을 지원하기 위해 12조 원 규모의 펀드를 조성

 ✔ 주요 투자처: 재건축 초기 비용, 기반시설 확충, 스마트도시 조성

👉 1기 신도시의 문제점

 ✔  1990년대 조성된 신도시로, 건축물 노후화 및 기반시설 부족 문제

 ✔  현재 대부분 아파트가 **재건축 연한(30년 이상)**을 충족하였지만, 사업성이 낮아 재건축 추진이 어려운 상황

 ✔  이로 인해 집값 정체 및 노후화 문제 심화

👉 기대 효과

 ✔ 재건축 사업 가속화: 초기 비용 지원으로 재건축 진행 가능

 ✔ 신도시 가치 상승: 노후 신도시가 현대적인 주거 단지로 재편됨

 ✔ 주택 공급 확대: 새 아파트 공급으로 서울 및 수도권 주택 수급 안정화

 

4. 신생아 가구 대상 공공분양 우선 공급

정부는 출산율을 높이기 위해 신생아(2세 미만) 가구에 공공분양 '뉴:홈' 우선 공급 혜택을 확대하고 있습니다.

👉 우선 공급 기준

 ✔ 2세 미만 신생아(2023~2024년 출생) 포함 가구

 ✔ 전체 공공분양 물량의 **35%**를 신생아 가구에 우선 배정

 ✔ '일반공급'에서 절반 이상을 신생아 가구 우선 공급

👉 정책 효과

✔ 출산 장려 : 육아 가구에게 실질적인 주거 혜택 제공

✔ 젊은 층 주택 구매 기회 확대 : 청년 및 신혼부부들의 주거 안정성 강화

✔ 장기적으로 부동산 시장에 긍정적 영향 : 실거주 목적 주택 증가로 투기 수요 감소

 

사진 : 뉴홈 홈페이지

 

5. 서울 아파트 매매가격 상승세 둔화

최근 서울의 아파트 매매가격 상승세가 둔화되거나 일부 지역에서는 하락세로 전환되는 모습이 나타나고 있습니다.

👉 원인 분석

 ✔  매수 문의 감소 : 금리 인상과 경기 불확실성으로 인해 주택 구매를 미루는 수요 증가

 ✔  거래량 감소 : 3월 서울 아파트 거래량이 전월 대비 15% 감소

 ✔  정부 규제 영향 : 토지거래허가구역 확대 및 대출 규제 유지

👉 주요 지역 동향

 ✔ 강남·서초 : 고가 아파트 거래 위축으로 보합세 유지

 ✔ 강북·성북·노원 : 일부 단지는 매매가 하락세

 ✔ 용산 : 재개발 기대감으로 가격 유지

👉  예상 전망

✔  단기적으로는 관망세 지속: 금리 인하 전까지는 매수세가 크지 않을 전망

✔  재건축·재개발 지역은 가격 유지 가능성: 정부 정책에 따라 일부 지역은 가격 유지 또는 반등 가능

 

이처럼 부동산 시장의 흐름이 정책 변화와 경기 상황에 따라 다양한 변화를 보이고 있습니다.

부동산 투자자와 실수요자는 각자의 목적에 맞춰 신중한 전략이 필요해 보입니다..