성수전략정비구역 알아보기

안녕하세요~ 

알쏭달쏭 부동산 오늘은 성수전략정비구역에 대해서 알아보겠습니다.

 

📌  성수 전략정비구역 개요

성수 전략정비구역은 서울 성동구 성수동 1가1 일대에 위치한 대규모 재개발 지역으로, 총 4개 지구로 구성되어 있습니다. 이 구역은 한강변에 자리하여 우수한 자연환경과 한강 조망권을 갖추고 있으며, 대지면적은 약 16만 평에 달합니다. 계획된 공동주택은 총 9,428가구로, 이 중 2,004 가구는 임대주택으로 포함되어 있습니다. ​성수동은 전통적인 공장지대이자 중소형 주거지가 혼재한 곳으로, 도시 미관이나 생활환경이 다소 노후화되었지만, 그 입지적 가치는 매우 높습니다.

 

1. 성수 전략정비구역, 어디인가요?

성수 전략정비구역은 총 4개 지구(1~4지구)로 나뉘어 있으며, 전체 면적은 약 53만㎡(약 16만 평)에 달합니다. 이 지역은 서울숲과 한강을 끼고 있는 핵심 수변 입지이자, 강남 접근성이 뛰어난 지역으로 평가받고 있어 재개발 추진에 대한 관심이 매우 높습니다.

💡왜 ‘전략’ 정비구역인가요?

일반적인 정비구역과 달리 ‘전략정비구역’이라는 명칭이 붙은 것은, 이 지역이 서울시가 직접 계획을 주도해 집중적으로 개발하기로 지정한 구역이기 때문입니다.

즉, 단순히 주민 주도의 재개발이 아닌, 도시 차원에서 방향성과 청사진을 먼저 그리고, 그에 따라 민간 개발을 유도하는 방식입니다.

서울시는 이 구역에 최고 50층 높이의 아파트 건립을 허용하고, 한강 조망권을 살린 고급 주거타운으로 육성하려는 전략을 세우고 있습니다. 이는 기존 성수동 이미지와는 확연히 다른, 고밀도 고급 주거지로의 전환을 의미합니다.

사진 : 나무위키

 

2. 각 지구별 특성과 개발 계획

1) 성수1지구 : 성수전략지구 내 최고 입지, 조합설립인가 완료

 ✔ 한강 바로 인접, 수인분당선 서울숲역과 서울숲이 가장 가깝습니다.

 ✔ 한강 조망이 가장 뛰어나 고급 주거단지로의 가치가 큽니다.

 ✔ 높은 사업성 덕분에 시공사 관심도도 매우 높습니다.

2) 성수2지구 : 가장 빠른 사업진행 상황, 조합설립인가 완료

 ✔ 구역의 중심부에 위치

 ✔ 도로와 공원 등 기반시설이 대거 포함되어 있음

 ✔ 최근에는 사업이 지연되며 정비구역 해제 논란이 있었지만, 재지정 가능성도 남아 있습니다.

3) 성수 3 지구 : 조합설립인가 완료

 ✔ 상업시설과 주거가 혼합된 구역으로 예상

 ✔ 성수역과 가까워 교통 접근성 우수, 성수동 내에서도 비교적 활성화된 지역입니다.

4) 성수 4 지구 : 조합설립인가 완료

 ✔ 서울숲과 인접한 동쪽 지역

 ✔ 친환경 프리미엄 주거단지 조성이 가능해, 자연·문화 복합 거주지로의 가능성이 높습니다.

 

3. 현재 상황과 이슈

성수 전략정비구역은 지정된 지 20년 가까이 되었음에도, 아직 본격적인 공사가 착수되지 않은 상황입니다.

여기에는 여러 이유가 있습니다.

✔ 복잡한 이해관계 조율 : 기존 공장·상가·노후주택 등이 혼재되어 있어 토지 등 소유자들의 의견이 분분합니다.

✔ 기반시설 확보 문제 : 사업을 하려면 공원, 도로, 하수도 등 공공시설을 먼저 조성해야 하는데, 이를 위한 예산과 절차가 지연되면서 2 지구 중심으로 사업성이 흔들리는 모습입니다.

✔ 서울시의 재검토 압박 : 서울시는 "장기정체된 구역은 과감히 정비구역에서 해제하겠다"는 방침을 발표하면서, 일부 지구의 사업 중단 가능성도 거론되고 있습니다. 하지만 여전히 전체 구역을 통합한 마스터플랜과 민간참여 확대를 통해 다시 속도를 낼 수 있다는 기대도 존재합니다.

 

사진 : 성수전략정비구역 조감도

 

4. 투자와 실거주 관점에서의 가치

성수 전략정비구역은 다음과 같은 이유로 여전히 서울 재개발 중 최상위권 입지로 평가받고 있습니다.

✔ 입지 프리미엄 : 한강변, 서울숲, 지하철 2호선, 강남 접근성 양호. 이 모든 요소가 하나에 모여 있습니다.

✔ 고밀 개발 가능성 : 최고 50층까지 건축이 가능하며, 서울 동북권에서는 보기 드문 초고층 개발이 예정되어 있습니다.

✔ 미래 가치 : 개발 완료 시, 현재의 성수동은 ‘제2의 반포’ 혹은 ‘한남 뉴타운’ 수준의 프리미엄 지역으로 변모할 가능성이 있습니다.

 

5. 투자를 원한다면 주의할 점은?

✔ 정비구역 해제 가능성 : 사업이 지연될 경우 법적 요건하에 정비구역은 해제될 수 있습니다. 성수전략지구도 일부 지구는 사업 지연으로 인해 해제될 가능성도 있습니다. 투자 전 지자체 고시와 주민 동향을 꼭 확인하세요.

✔ 보상 문제 : 조합 설립 이전에는 보상이나 분양권 확보가 불투명하므로, 실거주보다 중장기 투자의 관점으로 접근하는 것이 안전합니다.

 

📌 마무리 정리

성수 전략정비구역은 입지, 개발 잠재력, 시정 방향 등 모든 면에서 서울 최상급 재개발 후보지입니다. 다만, 장기 지연 이력과 일부 지구의 해제 가능성이 존재하므로, 투자나 실거주 목적이신 분들께서는 반드시 구체적인 개발 일정과 조합 동향, 정비구역 유지 여부를 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.