제주도 영주권 제도 - 부동산 투자 이민제(FIP)

안녕하세요?

오늘은 최근 늘어나고 있는 외국인의 우리나라 부동산 취득과 관련하여 외국인이 우리나라 부동산을 매수하여 영주권을 받을 수 있도록 혀용한 대표적인 사례인 ‘제주도 영주권 제도’에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 제주도 영주권 제도(FIP·부동산 투자이민제) 개요

제주도의 외국인 부동산 투자 이민제도(Foreign Investment Program, FIP)는 2010년 2월 도입되었으며, 일정 금액 이상의 부동산을 매입하는 외국인에게 '거주(F-2) 비자'를 제공하고, 5년 후에는 '영주(F-5) 비자'를 부여하는 제도입니다.

1) 영주권 제도의 주요 내용

1) 초기 기준(2010년 도입) : 제주도 내 지정된 관광단지에서 5억 원 이상 부동산(리조트, 고급 빌라 등) 매입 시 ‘거주(F-2) 비자’ 부여 후 → 5년간 거주하면 영주권(F-5) 신청 가능합니다.

2) 확대 조치(2015년) 

① 투자 가능 지역 및 부동산 종류 확대 및 수도권 일부 지역(인천 송도 등)에도 부동산 투자이민제 적용되었습니다.

② 이 제도를 통해 중국인 투자자들이 제주도 등지에서 고급 주택 및 리조트 부동산을 대거 매입하며, 외국인 부동산 매수 붐이 일어났습니다.

 

사진 : Pixabay, Rheo 님의 이미지 입니다.

 

2. 제주도 영주권 제도의 부작용

1) 외국인 부동산 매입 급증으로 부동산 가격이 폭등하는 일이 발생했습니다.

이 제도 시행 후 제주도 내 중국인 소유 토지 및 주택이 급격히 증가하여 2011년 ~ 2017년 사이 제주도 부동산 가격이 23배 이상 상승하는 결과를 초래했습니다. 이로인해 서귀포시, 제주시 등의 토지와 주택 가격이 급등하여  현지 주민들의 내 집 마련 어려움이 크게 증가하였습니다.

<<통계 예시>>
2010년 대비 2016년 제주도 땅값 상승률 87% (전국 평균 21% 대비 압도적)
2017년 기준 중국인이 보유한 제주도 토지 면적 약 2,100만㎡ (서울 여의도의 약 7배 규모)
중국인들의 부동산 매입 건수 2010년 15건 → 2016년 2,051건

 

2) 투기 목적 매입 증가 → 유령도시화 문제

일부 중국 투자자들이 단기 차익을 노리고 제주도 부동산을 사들인 후 거주하지 않는 경우도 있습니다. 

매입 후 장기 방치된 건물 및 리조트가 증가하고 관리되지 않은 유령 건물 문제가 발생하였습니다.

또한 지역 상권과 관광 인프라와의 연결이 부족하여 실질적인 경제 활성화 효과는 미비한 수준으로 나타났습니다.

3) 지역 사회 반발 및 경제적 역효과

제주도 원주민들의 내 집 마련 어려움이 크게 가중되는 결과를 초래했습니다. 

외국인 소유의 부동산이 증가하면서 제주도 부동산 시장의 자국민 역차별 논란이 발생했으며, 외국인 투자자들이 주택 및 리조트를 임대해 제주도의 월세·전세 가격 상승을 초래했습니다.

<<실제 사례>>
2016년 제주 서귀포시 한림읍 일대에 중국 자본으로 개발된 고급 리조트 단지 건설 → 90% 이상이 외국인 소유
이 지역의 부동산 가격 폭등으로 인해 제주도민들의 실거주 공간 부족 문제 심화

 

4) 외국인 영주권 남용 및 법적 허점
영주권을 얻은 외국인 중 일부는 한국에 거주할 의사가 없는 상태로 실거주하지 않았으며, 일부 외국인은 한국 영주권을 취득 후 제3국으로 이주하거나, 한국 내 투자 없이 이익을 누리는 사례가 증가하여 부동산을 이용한 ‘패스포트 쇼핑(국적 취득 수단)’ 논란이 발생했습니다.

 

사진 : Pixabay,  Peggy und Marco Lachmann-Anke 님의 이미지 입니다.

 

3. 제주도 영주권 제도의 폐지 및 조정

1) 2018년 이후 투자이민제 규제 강화

외국인의 투기 및 부동산 가격 급등 문제로 인해 정부가 규제를 강화하여 2018년부터 제주도 내 신규 투자이민제 적용 지역을 대폭 축소하였습니다. 또한 2020년 이후 영주권 취득 조건 강화 검토하고 실거주 요건 추가 논의 중에 있습니다.

2) 2023년 국토부, 투자이민제도 폐지 검토

제주도뿐만 아니라 송도(인천) 등 수도권 일부 지역에서 시행 중이던 투자이민제도 폐지 가능성이 논의되고 있습니다.

2023년 6월 국토교통부 및 제주도청이 ‘제주도 내 외국인 투자이민제 중단’ 검토 발표

 

4. 결론

제주도의 부동산 투자이민제(FIP)는 외국인 투자를 유치하려는 취지로 도입되었지만, 부작용이 심각하게 나타나면서 규제 강화 및 폐지 방향으로 전환되고 있습니다. 중국인 투자자들이 대거 부동산을 매입하며 부동산 가격이 폭등하는 사례가 발생하고 현지 주민들의 주거 부담 증가 및 유령 건물 문제가 발생 하는 등 부동산을 이용한 영주권 취득 남용 문제가 지속적으로 발생하고 있습니다.

이러한 문제로 인해 정부는 투자이민제도를 축소하고, 외국인의 투기성 부동산 매입을 규제하는 방향으로 정책을 변화시키고 있습니다.